Derechos del arrendatario ante la subasta de la vivienda alquilada

¿Puede comprar la vivienda a su adquirente en la subasta por el mismo precio del remate?

El artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos (en adelante LAU) regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario o inquilino en caso de venta de la vivienda alquilada; ya sea ejercitando su derecho de tanteo en el plazo de 30 días previsto legalmente o bien el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 del Código Civil (CC), cuando no se le hubiere hecho la notificación fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, o se hubiera omitido los detalles de la operación, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
El debate surge cuando la vivienda, arrendada, es objeto de venta forzosa mediante pública subasta, situación que, lamentablemente, ocurre con asiduidad, por la crisis económica de estos últimos años. La pregunta sería: ¿puede el arrendatario ejercitar su derecho de retracto, una vez, adjudicada la vivienda en subasta pública?  Debemos distinguir:

• Los contratos celebrados con anterioridad al día 6 de junio de 2013 -fecha de entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas: Si acudimos a la LAU, se hace referencia a la “venta”, por lo que, podemos resolver en sentido afirmativo habida cuenta que no se distingue entre venta voluntaria y forzosa.

Por su parte, la posición mayoritaria entre las corrientes doctrinales y jurisprudenciales (Tribunal Supremo), se muestra favorable a que prospere, con éxito, el ejercicio del retracto en los casos de transmisión o ventas forzosas. Además, incluso, no pierde dicho derecho por participar, el inquilino, en la subasta, pudiendo, en caso de no adjudicarse la vivienda, ejercitar su derecho más adelante. No es oponible la argumentación de que la venta forzosa provoca una depreciación del valor de la vivienda, que puede favorecer al arrendatario- retrayente en detrimento del propietario, pues evidentemente, éste último puede participar y pujar en la subasta, incrementando el valor final de adjudicación, y, en cualquier caso, dicha situación, de venta forzosa, no ha sido provocada por su inquilino.

Cuándo debe ejercitar su derecho de retracto el arrendatario? La LAU prevé un plazo de 30 días de caducidad que se inicia con la comunicación por el adquirente de compra y sus condiciones. En el caso de la venta forzosa, se entiende, que dicho plazo se inicia, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos, siendo que, dicha resolución judicial, traslada la información: todos los elementos accesorios y esenciales de la venta al arrendatario para que pueda decidir si ejerce o no su derecho. No obstante, existen sentencias de Tribunal Supremo, menos rigurosas, que mantienen que el die ad quo se iniciará cuando el retrayente tenga conocimiento de las condiciones de la venta.

• En los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al día 6 de junio de 2013, la posibilidad de poder ejercitar con éxito del derecho de retracto dependerá de si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad con anterioridad a la constitución de la carga o hipoteca. Cabe recordar que la citada Ley surgió con la finalidad de reactivar el parqué inmobiliario, estimulando el alquiler de viviendas, y, persiguiendo dicho objetivo, el legislador modificó varios artículos, que en lo que aquí respecta, cabe destacar el artículo 13.1 LAU que prevé la extinción del contrato de arrendamiento en caso de, entre otros, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial, salvo, que el contrato hubiera tenido acceso al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado, esto es, antes de la constitución de la garantía hipotecaria. Lo que limita la posibilidad respecto del régimen legal anterior, toda vez, que es inusual, a día de hoy, la inscripción de arrendamientos, y en su caso, que dicha inscripción sea anterior al alquiler de la vivienda. Si bien, debemos confirmar que para aquellos casos que sí se cumplan estos requisitos formales, no cabe duda que el retracto surtirá todos los efectos legales antes indicados.

La ventaja es evidente: la adquisición de la vivienda (alquilada) por un precio notablemente inferior al de mercado, sin la obligación de pujar y pasar por el proceso de subasta. El adquirente, ya sea el banco ejecutante o un tercero de buena fe, viene obligado a aceptar dicho retracto.